访谈时间：2026年5月27日 9：30-11：00

访谈内容：

陈曦：各位纳税人朋友，大家好！欢迎来到今天的税务政策直播答疑现场。我是您的线上答疑小助手陈曦。【2026-5-27  9：30】

邢晨：我是答疑小助手邢晨，最近很多朋友在存量房及增量房税收政策及买房卖房到底应该缴纳什么税遇到了不少疑问，今天我们就围绕大家关心的问题，结合政策规定一一解答，帮助大家准确掌握相关要求。【2026-5-27  9：35】

邢晨：此次答疑我们将围绕增量房与存量房相关税收政策的最新变化。在直播的过程中，大家有相关的问题可以在直播间的评论区进行留言，我们将及时的为您解答。【2026-5-27  9：42】

陈曦：2024年契税新政有哪些调整？【2026-5-27  9：48】

邢晨：此次调整的核心变化在于：将享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米。具体政策内容如下：

（一）对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

（三）家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。

（四）对于购买第三套及以上住房，不再享受上述优惠税率，一般按法定税率3%征收（部分地区在2021年9月1日之前可能执行4%的税率）。【2026-5-27  9：55】

陈曦：以购买一套面积130平方米、总价300万元的第二套住房为例，调整前需按2%缴纳契税6万元，调整后仅需按1%缴纳3万元，购房者直接节省3万元。【2026-5-27  10：02】

邢晨：申请契税优惠有哪些程序要求呢？【2026-5-27  10：05】

陈曦：纳税人申请享受契税优惠的，应当向主管税务机关提交家庭成员信息证明和购房所在地房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。具备部门信息共享条件的，纳税人可授权主管税务机关通过信息共享方式取得相关信息；不具备信息共享条件且纳税人不能提交相关证明材料的，可按规定适用告知承诺制办理。【2026-5-27  10：12】

邢晨：普通住宅标准取消后还能享受免税政策吗？【2026-5-27  10：15】

陈曦：取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。这意味着，即使取消了普通住宅和非普通住宅的区分标准，对于符合普通标准住宅实质条件的项目，仍可享受20%以内增值额的免税政策。有关城市的具体执行标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

这一政策安排对于增量房开发具有重要意义。土地增值税是房地产项目利润的重要影响因素，税负成本往往占项目利润的30%至50%。通过降低预征率、明确征管口径、衔接免税政策，房地产开发企业的税负可预见性和资金压力均得到改善。【2026-5-27  10：22】

邢晨：在买卖房屋中需要重点关注哪些问题？【2026-5-27  10：25】

陈曦：对于购房者而言，在当前税收优惠政策密集落地的背景下，应注意把握以下实操要点：

（一）区分首套与二套的认定。家庭住房套数的认定范围包括购房人、配偶以及未成年子女，认定标准直接影响契税税率。购房前应提前查询并准备家庭成员信息证明和住房情况查询结果，以便顺利申请契税优惠。

（二）关注“以旧换新”的个税退税条件。换房退个税政策执行至2027年12月31日。享受该政策需满足两个关键条件：一是先卖后买，二是在出售现住房后1年内重新购买住房。出售和购买的时间节点、金额证明等材料需妥善保存。

（三）合理规划持有年限。增值税政策以2年为分界点——持有满2年免征增值税，不足2年按3%征收。对于有出售计划的住房，若接近2年界限，可考虑适当延后出售以享受免征待遇。个人所得税以5年且唯一住房为免税条件，也值得合理规划。

（四）关注商办物业的高税负。商业用房的综合税负远高于住宅，在购买商住公寓、写字楼等物业前应充分评估未来的交易成本。【2026-5-27  10：32】

邢晨：对于售房者来说，则需要注意这些：

（一）持有年限是核心变量。增值税的2年门槛和个人所得税的5年唯一住房门槛是决定售房税负的两大关键因素。提前规划持有年限可显著降低税负。

（二）保留完整凭证。个人所得税的差额征收方式需要提供房屋原值凭证（购房合同、发票等）和合理费用凭证，无法提供原值凭证的将按核定征收方式处理，二者税负可能存在较大差异。

（三）利用换房退税政策。有改善性换房需求的售房者，应在出售后1年内完成新购住房，方可享受个人所得税退税优惠。退税金额以出售住房已缴纳的个人所得税为限。【2026-5-27  10：38】

陈曦：接下来是房地产开发企业实操要点：

（一）关注土地增值税预征与清算的衔接。2026年第3号公告对预征申报时间、计税依据、清算时点等关键问题作出明确，房企应及时调整内部税务管理流程，确保合规申报。

（二）合理利用普通住宅免税政策。取消普宅标准后，建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅仍可免征土地增值税。房企应在项目定位和定价策略中充分考虑这一免税空间。

（三）把握尾盘销售的新规则。公告明确了尾盘销售单位扣除项目金额的计算方式和免税政策适用情形，房企在项目后期销售时应按照新规则准确申报纳税。【2026-5-27  10：44】

邢晨：办税与登记办理时需要注意些什么？【2026-5-27  10：45】

陈曦：1. 材料真实有效：所有提交材料必须真实，虚假承诺将纳入失信名单，取消优惠、追缴税款并处罚 。

2. 计税价格规范：按网签合同不含税价格计税，不得签订“阴阳合同”，低于评估价的按评估价计税。

3. 办理地点：黑龙江省统一在各地市政务服务中心不动产+税务联合窗口办理，嫩江、黑河等地均执行此标准 。

4. 办理时限：契税申报、产权登记均为即时办结/1个工作日内，无需等待多日 。【2026-5-27  10：50】

邢晨：这里有几个风险大家一定要注意防范：

1. 增量房风险：选择资质齐全、信誉良好的开发企业，核查预售许可证，拒绝“内部认购、无预售证购房”，防范烂尾风险 。

2. 存量房风险：交易前核验产权（无抵押、查封、纠纷），必须网签+资金监管，拒绝私下交易、现金交易。

3. 税费分担：交易前明确税费由谁承担（法定：买方契税、卖方增值税/个税），避免后续纠纷。【2026-5-27  10：53】

陈曦：我们也给大家列出了办理需要的材料清单：

1. 购房人身份证明：身份证、户口本、结婚证（未婚/离异提供相关证明）原件及复印件 。

2. 交易材料：《商品房买卖合同》（网签备案版）、购房发票（全款发票/首付款发票）原件 。

3. 其他材料：家庭住房套数查询结果（授权税务部门联网查询，无需自行开具）、委托书（委托他人办理时提供） 。【2026-5-27  10：55】

邢晨：我们看到已经没有纳税人朋友们在我们评论区进行提问，想必大家对增量房与存量房政策也有了一定的了解，以上就是今天增量房与存量房政策答疑的全部内容啦。如果大家还有其他疑问，欢迎在评论区留言，我们会及时为大家解答。【2026-5-27  10：57】

陈曦：愉快的时间总是这么短暂的，本期的答疑活动就跟大家说再见了，也感谢幕后工作的小助手和导播老师们。后续我们还会举办相关可视答疑，并不断完善我们的答疑内容，希望大家持续关注，同时诚迎诸位提出宝贵意见。感谢您今天的聆听，让我们下期再见！【2026-5-27  10：59】

邢晨：感谢大家的观看，咱们下次直播再见！【2026-5-27  11：00】